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高端客群角逐法拍市场，豪宅别墅最受青睐
作者：孙梦凡
法拍房市场热度冷热不均。今年前五个月，全国各类法拍房源挂拍数量累计32.4万套，同比下降0.78%；总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3%。
但在这一“折价”、“流拍”屡见不鲜的市场中，有类房源却热度不减，频繁出现高溢价成交案例，那就是豪宅中的别墅类产品。不管是在楼市“高地”上海，还是其他省会城市，均出现较稀缺的法拍别墅房源溢价成交的案例。
“尽管房地产市场存在波动，但对于高端房产的需求始终存在。一些高收入人群有改善居住条件的需求，或者企业有投资不动产的需求，这些需求推动了高价资产的成交。”中指研究院高级分析师张晓飞告诉第一财经。
法拍房中的特殊选手
法拍房，即“法院拍卖房产”，指因债务人未履行法律义务而被法院强制拍卖的房产。因低于市场价起拍，法拍房被视为“捡漏”之地，不过因房源性质复杂、拍后腾退执行困难等原因，“折价”、“流拍”等现象在法拍房市场中屡见不鲜。
近年来，我国法拍房市场整体规模攀升，虽然市场冷暖不均，但有一类房源走出了独立行情，那便是核心城市的优质豪宅资产，大平层、“别墅类”产品更是受“捡漏者”的欢迎。
6月12日，广州珠江新城的豪宅凯旋新世界广粤尊府，有法拍房成交引发市场关注。公开信息显示，该房源建面约198平方米，经过59轮竞价，最终以总价4033.6万成交，折合单价20.4万/平方米，溢价率超175%，期间有买家一次性加价1000万元。
在苏州，日前玲珑湾花园一套法拍房源以1915.7万元成交，单价高达8.5万元/平方米，溢价率177%。该房源位于玲珑湾花园61幢，建面约224.85平方米，市场价约988万元，起拍价777万元，共吸引5.6万多次围观，最终高出起拍价1224万元成交。
广西南宁也有法拍房“出圈”案例，虽然总价不似一线城市那么高，但因为是别墅类产品，也受到了诸多人关注。6月9日，南宁市青秀区泰国城一栋别墅法拍，共引来42人争抢，9万多人围观，最终经241轮叫价，拍出681万元，比起拍价高431.2万元。
据悉，该小区位于南宁市东盟商务区优质地段，附近教育、公园、商业等配套资源都十分丰富。被拍出的这套房，物业建筑面积340.38平方米，房屋原产权所有人为肖某某，广西北海市中级人民法院依据相关刑事判决，对该房源进行委托拍卖、以上缴国库。
拍卖过程中，因竞价极为激烈，几乎每5秒就加价一次，原定10日10时结束的拍卖，不得不多次延时竞拍。而在拍卖正式进行前，甚至出现了市民排队预约看房的场面。
“那套房子装修比较好，是联排类别墅产品，所以关注的人比较多。”负责该小区二手房交易的中介对记者表示，这个小区整体容积率1.2，有低层住宅、多层住宅、联排别墅等物业类型，其中三百多平米的联排别墅放盘比较少，平台在售也只有几套毛坯房源。
在楼市“高地”上海、深圳等城市，别墅高价法拍的案例更是屡见不鲜。
5月27日，上海市长宁区新华路329弄30号的两幢别墅，以2.7亿人民币的价格成功拍出，溢价8%，成交价创下单价超50万元/平方米的地上建筑面积纪录。此次拍卖的别墅占地面积为912平方米，由两幢建筑组成，地上建筑面积共计535平方米。
“该房产为长宁区新华路的两栋花园洋房，1925年竣工，已有百年历史。目前上海同类保存完好的老洋房仅约50幢，且多数为私人持有，公开流通极少。”克而瑞表示。
克而瑞方面还称，该房产所属区域曾是多国领事馆及侨民聚居地，历史文化底蕴深厚，原房主已经破产，房产产权清晰，且拥有完整产权，此前曾以3.5亿元挂牌二手房市场，但未能成交，此次起拍价下调28.6%，最终如期拍出。
深圳也频繁出现别墅溢价法拍的案例。比如今年四月，位于罗湖区怡景花园的一栋别墅历经超400轮叫价，房源价格从约854万元径直达到超3000万元，溢价率也突破260%。
核心稀缺资产被争抢
从全国层面而言，法拍市场的整体行情并非都如上述般火热。
中指研究院数据显示，2025年1～5月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计32.4万套，同比下降0.78%；成交拍品6.487万套，同比下降0.11%；总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3%。对此2024年同期，各类法拍房源挂牌32.6万套，总成交金额1276.1亿元。
各能级城市中，北上广深1～5月的法拍住宅清仓率为43.4%，累计成交2944套，成交金额173.1亿元。其中，一拍成交1610套，占比54.7%；二拍成交约1184套，成交占比40.2%。其中，北京法拍住宅平均成交折价率75.2%。
在全国法拍市场冷热不一的情况下，各类高端豪宅产品为何走俏？
张晓飞表示，今年前五月，全国高总价法拍住宅成交集中于一线城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢，溢价显著。
具体而言，高总价成交房源多位于一线城市的核心区域，如上海的浦东新区，深圳的南山区等。这些地区交通便利，商业、教育、医疗等配套资源丰富，土地稀缺性高，使得房产具有较高的价值。此外，法拍还是较评估价有折扣，吸引了竞拍者参与竞拍。
张晓飞还称，从房源成交数量统计来看，上海的法拍房源数量远远多于其他城市，并且成交总价最高的法拍住宅房源位于上海；广州和深圳的成交总价较为接近，而珠海的成交总价最低，与各城市的经济发展水平、房地产市场价值等因素相关。
“尽管房地产市场存在波动，但对高端房产的需求始终存在，一些高收入人群有改善居住条件的需求，或者企业有投资不动产的需求，这些需求推动了高价资产的成交。”他表示。
此外，相较于其他类型的豪宅产品，别墅类产品更具特殊性，也更容易引发市场争抢。过往二十多年间，因“限墅令”的严格执行，别墅产品被市场称为“卖一套少一套”。法拍房市场上的一些别墅房源，也因其产品、地段等多方面的特殊性受到关注。
近两年来，因自然资源部发文取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制，各地供地计划中，郊区的低容积率地块明显增加，楼市正逐步告别高容积率时代，向低密度、更舒适的社区演变。不过，低密度地块供应有条件、有限制，大规模的独栋别墅依然要避免。
整体而言，当下楼市供求关系逆转，大众对住宅的需求也更加多样化，过去市场偏向满足刚需、改善需求，对于高端改善需求的关注度较低。随着政策逐步调整，强调满足“多样化需求”，别墅类产品正重回高端市场竞争。法拍市场上的稀缺高端房源，也有望持续占据“C位”。
